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Geom. Andrea Terni / SERVIZI

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PERIZIE IMMOBILIARI

Una perizia immobiliare è una valutazione tecnica ed economica di un immobile fatta da un professionista qualificato (di solito un geometra, architetto o ingegnere). Serve a stabilire il valore reale di mercato di una casa, terreno o edificio.

Esistono diverse tipologie di perizia a seconda dello scopo per cui viene richiesta:

Perizia per Mutuo: Richiesta dalla banca per accertare che il valore dell'immobile garantisca l'ipoteca concessa.
Perizia Legale/Giudiziaria: Redatta per divisioni ereditarie, separazioni, o su incarico di un tribunale (CTU) in caso di pignoramenti.
Perizia per Compravendita: Richiesta da venditore o acquirente per stabilire un prezzo di scambio equo.
Perizia per Rivalutazione Fiscale: Utile per rideterminare il valore d'acquisto ai fini del calcolo delle imposte.

Il valore non dipende solo dai metri quadri. Il perito analizza diversi coefficienti:

Caratteristiche Intrinseche

Stato Conservativo: Grado di manutenzione e necessità di interventi.
Qualità Finiture: Materiali, infissi, domotica e classe energetica (APE).
Distribuzione Spazi: Funzionalità dei vani e presenza di pertinenze (balconi, cantine, box).

Caratteristiche Estrinseche

Ubicazione: Quartiere, vicinanza ai servizi (mezzi, scuole, parchi).
Esposizione e Piano: Luminosità, vista e presenza di ascensore.
Andamento OMI: I valori medi forniti dall'Osservatorio del Mercato Immobiliare dell'Agenzia delle Entrate.

Oltre alle caratteristiche sopra descritte è necessario tenere conto della verifica della regolarità edilizia, in quanto in assenza di tale controllo, se l'immobile presenta abusi non sanabili, il suo valore di mercato potrebbe crollare drasticamente o l'immobile potrebbe risultare invendibile.

Il professionista sceglie solitamente tra tre approcci metodologici:

Market Comparison Approach (MCA): Il più affidabile. Si basa sul confronto diretto con immobili simili compravenduti recentemente nella stessa zona.
Metodo del Costo: Calcola il valore come somma del valore del terreno più il costo di ricostruzione dell'edificio (meno il deprezzamento).
Capitalizzazione del Reddito: Usato per immobili a reddito (affittati), calcola il valore in base alla capacità dell'immobile di generare canoni di locazione.

In parole semplici la perizia immobiliare è come una “radiografia” dell’immobile: analizza tutti gli aspetti importanti e dice quanto vale davvero, in modo oggettivo.

Una perizia immobiliare è quindi un documento tecnico-estimativo molto strutturato che determina il più probabile valore di mercato di un immobile in una data precisa, secondo criteri riconosciuti (nazionali e internazionali). Non è una semplice opinione: è una valutazione motivata, verificabile e spesso utilizzabile anche in ambito legale.

Il mio studio si occupa da oltre 10 anni di redigere perizie immobiliari sia per privati, sia in collaborazione con periti del Tribunale per procedure esecutive immobiliari, sia per società che collaborano direttamente con i principali istituti di credito.

PRATICHE EDILIZIE E CATASTALI

Le pratiche edilizie sono gli strumenti amministrativi necessari per comunicare al Comune l'inizio di lavori di trasformazione di un immobile. In Italia, la normativa di riferimento è il D.P.R. 380/01 (Testo Unico Edilizia), che classifica gli interventi in base alla loro entità e impatto sul territorio.

Scegliere la pratica corretta non è opzionale: è l'unico modo per garantire lo Stato Legittimo dell'immobile e per poter beneficiare di eventuali detrazioni fiscali.

Principali tipologie di pratiche edilizie

A seconda della complessità dei lavori, si interviene con procedure diverse:

CILA (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata)

Si utilizza per interventi di manutenzione straordinaria "leggera", ovvero che non toccano le parti strutturali dell'edificio e non modificano i parametri urbanistici.

Esempi: Spostamento di tramezzi interni, rifacimento impianti, creazione di un secondo bagno.
Tempi: È immediata; i lavori possono iniziare il giorno stesso del deposito.

SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività)

Necessaria per interventi di manutenzione straordinaria "pesante" o restauri che coinvolgono le parti strutturali (muri portanti, travi, solai).

Esempi: Apertura di un vano in un muro portante, rifacimento del tetto, consolidamento delle fondamenta.
Tempi: Anche in questo caso i lavori possono iniziare subito, ma il Comune ha 30 giorni per verificare i requisiti ed eventualmente bloccare il cantiere.

Permesso di Costruire (PdC)

È il titolo più importante, riservato agli interventi di nuova costruzione o alle ristrutturazioni pesanti che portano a un organismo edilizio diverso dal precedente.

Esempi: Costruzione di una casa da zero, ampliamenti volumetrici significativi, cambio di destinazione d'uso rilevante.
Tempi: È un atto rilasciato dal Comune; bisogna attendere l'approvazione formale prima di iniziare (solitamente 60-90 giorni).

Edilizia Libera: quando non serve la pratica?

Alcuni lavori non richiedono alcuna comunicazione al Comune. Rientrano nell'edilizia libera:

Sostituzione di pavimenti e infissi (senza cambiare materiali/colori in zone vincolate).
Tinteggiatura delle facciate.
Installazione di inferriate o tende da sole.
Eliminazione di barriere architettoniche (se non comportano ascensori esterni).

Il mio ruolo

Quasi tutte le pratiche (tranne l'edilizia libera) richiedono la firma di un professionista. Il tecnico ha diverse responsabilità:

1. Accesso atti presso il comune per la verifica dello stato legittimo

2. Sopralluogo di rilievo dell’unità immobiliare

3. Asseverazione: dichiarazione del tecnico sotto la propria responsabilità che i lavori rispettano le norme igienico-sanitarie, antisismiche, risparmio energetico, ecc...

4. Progettazione: redigere gli elaborati grafici (piante, sezioni, prospetti) che mostrano il "Prima" e il "Dopo" con diverse ipotesi di progetto al fine di trovare la migliore soluzione per il cliente, nel rispetto della normativa.

5. Direzione Lavori: verificare che l'impresa esegua le opere esattamente come approvato nel progetto.

Una volta conclusi i lavori, la pratica non va semplicemente "chiusa". È necessario:

Deposito della Fine Lavori: comunicazione formale al Comune.
Aggiornamento Catastale (DOCFA): se è cambiata la distribuzione interna (es. hai abbattuto un muro), la planimetria in Catasto va aggiornata entro 30 giorni.
SCA (Segnalazione Certificata di Agibilità) solo nei casi previsti: il tecnico certifica che l'immobile è sicuro, salubre e gli impianti sono a norma.

Da oltre 10 anni il mio studio si occupa di seguirvi dalla A alla Z di quanto sopra descritto, aiutandovi nella scelta della migliore soluzione a voi necessaria e con l’aiuto della scelta di materiali.

ATTESTATI DI PRESTAZIONE ENERGETICA

L'APE (Attestato di Prestazione Energetica) è il documento che descrive le caratteristiche energetiche di un edificio, di un’abitazione o di un immobile commerciale. In sintesi, è una "pagella" che assegna all'immobile una classe energetica in base a quanta energia consuma per riscaldare, raffrescare e produrre acqua calda sanitaria.

La sua validità è generalmente di 10 anni, a patto che vengano rispettate le normative sul controllo della caldaia o degli impianti termici.

Il documento classifica l'immobile in una scala che va dalla A4 (la più efficiente) alla G (la meno efficiente).

Classe A (A1-A4): Edifici ad altissima efficienza, spesso dotati di cappotto termico, impianti in pompa di calore, infissi con trasmittanze di legge e in genere con impianti di con produzione di energia tramite fonti rinnovabili.
Classe G: Immobili vecchi, senza isolamento e con infissi obsoleti, che richiedono molta energia per essere riscaldati.

La legge italiana prevede l'obbligatorietà dell'APE in diversi scenari:

Compravendita: Deve essere allegato all'atto notarile. Senza di esso, non è possibile stipulare l’atto di compravendita.
Locazione (Affitto): Deve essere allegato al contratto da inviare all’Agenzia delle Entrate.
Nuova Costruzione: È necessario per ottenere l'agibilità.
Ristrutturazioni Importanti: Quando i lavori coinvolgono oltre il 25% dell'involucro dell'edificio o si accede a bonus edilizi (come l'Ecobonus).

Un APE professionale non si limita a una lettera, ma fornisce dati tecnici preziosi:

Prestazione Energetica Globale: Espressa in kWh/mqa. Indica quanta energia consuma l'immobile per ogni metro quadro in un anno.
Qualità dell'Involucro: Valuta quanto le pareti e i solai sono capaci di trattenere il calore.
Impianti: Analisi dell'efficienza di caldaie, pompe di calore, condizionatori e sistemi di produzione di acqua calda sanitaria.
Raccomandazioni: Questa è la sezione più importante per chi compra o ristruttura. Il tecnico suggerisce gli interventi più convenienti (es. isolamento, sostituzione serramenti o sostituzione caldaia) per migliorare la classe energetica.

L'attestato deve essere redatto da un Soggetto Certificatore abilitato, ovvero un tecnico iscritto all'albo e accreditato a livello regionale.

Per legge, il tecnico deve effettuare un sopralluogo obbligatorio. Diffidate di chi offre APE online a prezzi stracciati senza venire a vedere l'immobile: tali certificati sono facili da contestare e potrebbero essere dichiarati nulli, invalidando i tuoi contratti o l'accesso alle detrazioni fiscali.

Da oltre 10 anni il mio studio si occupa di redigere Attestati di Prestazione Energetica così come previsto dalla normativa, facendo il sopralluogo di rilievo tramite strumentazione laser verificando le misure interne, le misure dei serramenti, i dati tecnici degli impianti di riscaldamento/raffrescamento e acqua calda sanitaria e calcolando il tutto con i software di calcolo sempre aggiornati.

VERIFICA DELLA REGOLARITA' EDILIZIA E CATASTALE

La verifica della regolarità edilizia è quel processo fondamentale che serve ad accertare la corrispondenza tra lo stato di fatto di un immobile e il progetto approvato e depositato presso il Comune.

Non è solo una questione di "burocrazia", ma è la tua certezza contro eventuali sanzioni amministrative o, peggio, l'annullabilità di un atto di compravendita.

Perché un immobile sia considerato "in regola", deve soddisfare due requisiti paralleli:

Conformità Edilizia e Urbanistica: È la corrispondenza tra lo stato di fatto dell'immobile e l'ultimo titolo abilitativo (Licenza, Concessione, Permesso di Costruire, DIA/SCIA) depositato in Comune.
Conformità Catastale: È la corrispondenza tra lo stato di fatto e la planimetria depositata in Catasto.

Il Catasto ha finalità prevalentemente fiscali. Se una planimetria catastale è identica allo stato di fatto della casa, ma in Comune non esiste un progetto approvato, l'immobile è comunque irregolare. La parola del Comune vince sempre su quella del Catasto.

Lo Stato Legittimo, introdotto e rafforzato dalle recenti riforme (come il Salva Casa), è la "fotografia ufficiale" dell'immobile e si stabilisce tramite:

Il titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione.
Eventuali titoli successivi che hanno autorizzato varianti o modifiche.

In assenza di titoli (per edifici molto vecchi), si può ricorrere a prove indirette come riprese aerofotogrammetriche, estratti catastali storici o altri documenti probatori.

La verifica, sebbene sia sempre consigliata, diventa imprescindibile in tre casi:

Compravendita: Il notaio richiede che il venditore dichiari la conformità. Se dichiari il falso, rischi la nullità dell'atto.
Ristrutturazioni: Prima di presentare una nuova pratica (CILA o SCIA), un tecnico deve asseverare che lo stato attuale è legittimo.
Mutui: Il perito della banca controllerà la regolarità prima di concedere il finanziamento.

All’esito delle verifiche di cui sopra, (anche tramite accesso atti in Comune), verrà rilasciata una relazione in cui si attesta la regolarità edilizia e catastale.

Qualora risultassero difformità sarà necessario, nei casi in cui le opere eseguite in assenza di titolo fossero comunque in linea con la normativa, presentare regolare pratica edilizia (CILA o SCIA) in sanatoria.

Da oltre 10 anni il mio studio si occupa di svolgere questo tipo di verifiche e qualora necessario di eseguire tutte le attività necessarie a sanare le eventuali irregolarità o abusi.

SUCCESSIONI

In ambito giuridico, le successioni a causa di morte disciplinano il passaggio dei rapporti giuridici, attivi e passivi, dal defunto (denominato de cuius) ai suoi successori.

Il diritto delle successioni mira a garantire la continuità dei rapporti patrimoniali e a tutelare l'unità della famiglia.

Il Codice Civile distingue due modi principali attraverso i quali può avvenire la devoluzione dell'eredità:

Successione Legittima: Si applica quando il defunto non ha lasciato un testamento, o lo ha lasciato solo parziale. In questo caso, è la legge a stabilire chi sono gli eredi (coniuge, figli, parenti entro il 6° grado e, in ultima istanza, lo Stato).
Successione Testamentaria: Avviene quando il defunto ha disposto dei propri beni tramite un testamento (olografo, pubblico o segreto).

Anche in presenza di un testamento, la legge riserva obbligatoriamente una quota del patrimonio (detta quota di legittima) ai parenti più stretti, chiamati legittimari (coniuge, figli e ascendenti). Se il testamento lede queste quote, può essere impugnato.

Non tutti i successori ricevono i beni nello stesso modo. È fondamentale distinguere tra:

Erede (Successore a titolo universale): Subentra nell'intero patrimonio o in una quota di esso (es. 1/3). L'erede risponde anche dei debiti del defunto.
Legatario (Successore a titolo particolare): Riceve uno o più beni determinati (es. "lascio il mio orologio d'oro a Mario"). Il legatario, di regola, non risponde dei debiti ereditari.

Il processo successorio si articola in tre momenti chiave:

Apertura della successione: Avviene nel momento della morte, nell'ultimo domicilio del defunto.
Delazione (o chiamata): È l'offerta del patrimonio ereditario ai chiamati, che hanno il diritto di accettare o rinunciare.
Acquisto dell'eredità: L'eredità non si trasmette automaticamente; il chiamato deve accettare.

Il chiamato all'eredità ha tre opzioni principali:

Accettazione pura e semplice: Il patrimonio del defunto si fonde con quello dell'erede. Se i debiti superano i crediti, l'erede dovrà pagarli di tasca propria.
Accettazione con beneficio d'inventario: Permette di tenere separati i patrimoni. L'erede pagherà i debiti del defunto solo nei limiti del valore dei beni ricevuti. (Obbligatoria per i minori e gli interdetti).
Rinuncia all'eredità: Il chiamato dichiara di non voler subentrare. Deve essere fatta con atto notarile o presso la cancelleria del tribunale.

Oltre agli aspetti civili, esiste un obbligo fiscale: entro 12 mesi dal decesso, gli eredi devono presentare la dichiarazione di successione all'Agenzia delle Entrate per il calcolo delle relative imposte.

Il mio studio si occupa di quest’ultimo aspetto ed in particolar della presentazione della dichiarazione di successione telematica all’Agenzia delle Entrate,